Wohnung beim Auszug streichen: Was der Vermieter verlangen darf

Ob Sie beim Auszug streichen müssen, steht in Ihrem Mietvertrag. Und genau da liegt das Problem: Viele der Klauseln, die dort stehen, sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat seit 2004 mehrere Varianten gekippt. Ich erlebe bei Wohnungsübergaben in Oberhausen regelmäßig beide Seiten: Mieter, die streichen, obwohl sie nicht müssten, und Mieter, die nicht streichen, obwohl sie es müssten, und dann die Rechnung des Vermieters bekommen. Dieser Text hilft Ihnen, die Lage einzuschätzen. Rechtsberatung ist er nicht; im Zweifel fragen Sie den Mieterverein oder einen Anwalt.

Diese Klauseln gelten nicht

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entschieden, wann eine Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Ist eine Klausel unwirksam, fällt sie komplett weg. Dann bleibt es beim Gesetz, und das sagt: Die Instandhaltung ist Sache des Vermieters.

• Starre Fristen. »Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre« ist seit 2004 unwirksam, wenn die Frist ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand gilt. Formulierungen wie »in der Regel« oder »üblicherweise« können die Klausel retten.
• Unrenoviert übernommen. Wer die Wohnung 2015 oder später unrenoviert übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekam, etwa eine mietfreie Zeit, muss beim Auszug nicht streichen. Das gilt auch für ältere Verträge; entscheidend ist der Zustand bei Einzug.
• Quotenklauseln. Die anteilige Beteiligung an Renovierungskosten, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, ist ebenfalls unwirksam.
• Farbvorgaben während der Mietzeit. Der Vermieter darf Ihnen nicht vorschreiben, in welcher Farbe Sie wohnen. Bei der Rückgabe darf er aber helle, neutrale Töne erwarten.
• Fachbetriebsklauseln. Sie dürfen selbst streichen. Verlangt der Vertrag zwingend einen Handwerksbetrieb, ist das unwirksam.

Wichtig: Diese Regeln gelten für Formularverträge. Wer mit dem Vermieter etwas individuell ausgehandelt und unterschrieben hat, ist daran gebunden.

Wann Sie tatsächlich streichen müssen

Streichen müssen Sie, wenn drei Dinge zusammenkommen: Die Klausel ist wirksam, Sie haben die Wohnung renoviert übernommen, und die Wände sind sichtbar abgewohnt. Abgewohnt heißt mehr als ein paar Bohrlöcher und ein Schatten hinter dem Sofa. Nikotin, Kinderzeichnungen, dunkle Farben, Fettspritzer in der Küche und Schimmelflecken im Bad sind Fälle, in denen der Vermieter zu Recht auf Renovierung besteht.

Was zu den Schönheitsreparaturen zählt, ist in der Zweiten Berechnungsverordnung beschrieben: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören der Bodenbelag, Fliesen oder Sanitär.

Was »fachgerecht« bedeutet

Selbst streichen ist erlaubt, aber das Ergebnis wird an dem gemessen, was ein Maler abliefert. Bei einer Übergabe achte ich auf dieselben Dinge wie ein kritischer Vermieter:

• Die Farbe deckt, auch an Ecken, hinter Heizkörpern und an der Decke. Ein Anstrich reicht auf dunklen oder fleckigen Wänden selten.
• Kanten zu Decke, Türzargen und Fensterlaibungen sind sauber abgesetzt.
• Keine Läufer, Nasen oder Rollenränder, keine Farbspritzer auf Böden, Steckdosen und Leisten.
• Bohrlöcher sind verspachtelt, geschliffen und überstrichen. Große Spachtelstellen zeichnen sich sonst als helle Flecken ab.
• Raufaser bleibt, wenn sie intakt ist. Eingerissene oder abgelöste Bahnen werden erneuert, nicht überstrichen.
• Nikotin und Wasserflecken bekommen vorher einen Isoliergrund, sonst schlagen sie durch die neue Farbe.

Wer das an einem Wochenende in einer Dreizimmerwohnung schaffen will, sollte den Aufwand nicht unterschätzen. Abkleben, Spachteln und Schleifen dauern länger als das Streichen selbst.

So läuft die Übergabe ohne Streit

1. Lesen Sie die Klausel im Mietvertrag und vergleichen Sie sie mit der Liste oben. Prüfen Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug: Stand dort »renoviert«?
2. Sprechen Sie früh mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung. Oft gibt es eine Einigung, etwa nur Küche und Bad, oder eine Abstandszahlung statt Streichen.
3. Planen Sie die Arbeiten für die Zeit nach dem Umzug der Möbel und vor dem Übergabetermin. Leere Räume lassen sich in einem Bruchteil der Zeit streichen.
4. Machen Sie Fotos von jedem Raum nach dem Streichen und lassen Sie sich die Abnahme im Protokoll bestätigen.

Wann besser der Maler

Bei Zeitdruck, Nikotin, dunklen Farben oder mehr als zwei Zimmern rechnet sich der Fachbetrieb schnell, weil die Wohnung beim ersten Termin abgenommen wird und keine Nachbesserung ansteht. Ich sehe mir die Wohnung an, sage Ihnen ehrlich, was nötig ist und was nicht, und Sie bekommen ein schriftliches Angebot mit jeder Position. Die Rechnung dient bei der Übergabe als Nachweis. Für Hausverwaltungen übernehme ich den Mieterwechsel komplett, mit festem Übergabetermin.